وامهایی که به مسکن نمیرسد
جهان صنعت نیوز، مسکن در اقتصاد ایران فقط یک کالای مصرفی نیست، بلکه با توجه به جایگاه و ارتباط آن با حدود ۲۶۰ رشته (شغل) و صنعت، یکی از پیشرانهای اقتصادی، صنعتی و اجتماعی است که زنجیرهای گسترده از صنایع، مشاغل و خدمات را بهحرکت درمیآورد. با این حال، در سالهای اخیر نهتنها تولید مسکن با کمبود منابع مواجه شده، بلکه سهم این بخش از تسهیلات بانکی نیز بهشکل معناداری کاهش یافته است.
آن هم در شرایطی که قانون، تکلیف روشنی برای شبکه بانکی تعیین کرده است. براساس گزارش بانک مرکزی از تحولات اقتصاد ایران، بخش مسکن در سال گذشته با افت تولید ۱۵.۸ درصدی مواجه شده است. در چهار فصل سال گذشته رشد بخش مسکن بهترتیب منفی ۱۴.۲، منفی ۱۱.۸، منفی ۳۳ و منفی۷.۴ بوده است. براساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، باید سالانه یک میلیون مسکن در کشور ساخته شود.
این قانون در شهریور سال ۱۴۰۰ برای اجرا ابلاغ و پس از آن طرح نهضت ملی مسکن براساس آن اجرایی شد. این قانون میگوید بانکها و مؤسسات اعتباری مکلفاند حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. دیوان محاسبات کشور آذرماه سال گذشته از عدم تحقق بخش قابل توجهی از تعهدات تکلیف نظام بانکی در چهارچوب قانون جهش تولید مسکن خبر داد و اعلام کرد: در فاصله چهار سال پس از اجرای قانون، تا ۳۱ شهریور ۱۴۰۴، بانکها و مؤسسات اعتباری مکلف بودهاند ۲۲۲۱ هزار میلیارد تومان تسهیلات به حوزه مسکن تخصیص دهند. بااینحال، بررسیها نشان میدهد که ۱۶۲۰ هزار میلیارد تومان از این میزان، یعنی بیش از دوسوم کل تعهدات، پرداخت نشده و نظام بانکی از اجرای تکالیف قانونی خود «عدول» کرده است.
اما آخرین هشدار دیوان محاسبات کشور به بانکهای عامل درباره عدم رعایت تکالیف قانونی در تخصیص تسهیلات به بخشهای کشاورزی و مسکن در روز دوشنبه هفته جاری نشان میدهد تکلیف قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۴ فقط ۳.۶درصد محقق شده است. دیوان محاسبات با اشاره به استمرار این انحراف در سال ۱۴۰۵، بر ضرورت اقدام انضباطی بهموقع و مؤثر بانک مرکزی نسبت به بانکهای متخلف تاکید کرده است.
جریمهای که باید اخذ شود
قانون جهش تولید مسکن برای عدم پایبندی بانکها، ضمانت اجرا نیز پیشبینی کرده است. طبق تبصره ۵ ماده ۴ این قانون، در صورت عدم اجرای تعهدات، سازمان امور مالیاتی مکلف است ۲۰درصد میزان تکلیف بانکی عملنکرده را از بانک یا مؤسسه اعتباری مستنکف اخذ و به خزانهداری کل کشور واریز کند. گزارش دیوان محاسبات درباره دوره چهارساله اجرای قانون نشان میدهد با عدم ایفای ۱۶۲۰ همت از تسهیلات تکلیفی، باید ۳۲۴هزار میلیارد تومان مالیات از بانکها دریافت و به حساب صندوق ملی مسکن واریز شود.
بنابراین سؤال این نیست که آیا قانون ابزار برخورد دارد یا خیر؟ و چرا این ابزار با قدرت و استمرار کافی اجرا نشده است؟ این دقیقا همان نقطهای است که باید مورد توجه قرار گیرد؛ اگر بانک مرکزی که صرفا آمار عملکرد بانکها را دریافت و منتشر میکند، ضمانت اجرایی مؤثری در مورد انحراف آشکار از قانون اعمال نکند، قانون عملا به توصیه تبدیل خواهد شد.
نهضت ملی مسکن؛ قربانی کمبود نقدینگی
نمونه روشن این وضعیت، نهضت ملی مسکن است. تا پایان مرداد امسال، ۱۷۵۲ پروژه نهضت ملی مسکن در کشور دارای قرارداد بودهاند که ۳۹۷ هزار و ۶۵۳ واحد را شامل میشود. از این تعداد، ۱۹۷ هزار و ۹۵۲ واحد تعیینتکلیف شده و مبلغ تسهیلات آنها حدود ۱۹۶ هزار و ۳۸۵ میلیارد تومان بوده است. سهمالشرکه پرداخت شده (آورده متقاضیان) نیز حدود ۱۵۵هزار و ۷۱۴میلیارد تومان اعلام شده است.
بانک مسکن در این میان نقش اصلی را برعهده داشته است، بهطوری که از ابتدای اجرای طرح تا اردیبهشت امسال، قراردادهای امضاشده حدود ۱۹۱ هزار میلیارد تومان بوده و بیش از ۱۵۱ هزار میلیارد تومان تسهیلات، یعنی حدود ۷۹ درصد تعهدات مربوط، پرداخت شده است. در مجموع نیز سهم بانک مسکن از تسهیلات پرداختی کل شبکه بانکی در نهضت ملی مسکن به ۵۳ درصد رسیده است. این آمار نشان میدهد بخشی از بار تکلیفی شبکه بانکی عملا بر دوش یک بانک تخصصی افتاده، در حالی که قانون، تمام شبکه بانکی را مخاطب قرار داده است.
علی عسکری، مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن چندیپیش گفت: هزینه ساخت نهضت ملی مسکن حدود ۷ هزار هزار میلیارد تومان برآورد میشود و تکمیل کامل این طرح به حدود ۱۴ هزار هزار میلیارد تومان منابع نیاز دارد. او با اشاره به محدودیت توان بانک مسکن افزود: تراز منفی حدود ۱۳۰ هزار میلیارد تومانی این بانک، قدرت آن برای افزایش تامین مالی را بهشدت محدود کرده و افزایش سرمایه ۱۰ تا ۲۰ هزار میلیارد تومانی نیز بهتنهایی نمیتواند تغییر محسوسی در توان تسهیلاتدهی ایجاد کند.
مساله اما فقط اجرانشدن یک حکم قانونی نیست؛ بررسی روند تسهیلات بانکی نشان میدهد شبکه بانکی اساسا طی یک دهه و نیم گذشته، سهم مسکن و ساختمان را از منابع خود کاهش داده است. بنابراین، با دو مساله همزمان مواجهیم؛ نخست، بانکها به تکلیف قانونی خود برای تخصیص ۲۰ درصد تسهیلات به مسکن عمل نمیکنند؛ دوم، سهم واقعی مسکن از کل تسهیلات بانکی نیز بهمراتب کمتر از گذشته شده است.
سقوط سهم مسکن از منابع بانکی
بررسی آمارهای بانک مرکزی نشان میدهد در سال ۱۳۹۰، از ۲۰۱هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی بانکها به بخشهای مختلف اقتصاد، حدود ۳۴ هزار میلیارد تومان به حوزه مسکن و ساختمان اختصاص داشت که سهمی حدود ۱۷ درصد است اما این سهم در سالهای بعد کمتر شد، بهطوری که در سالهای ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ به۵.۶ و ۴.۷ درصد رسید. در سال ۱۴۰۴ نیز از مجموع ۷ هزار و ۹۲۷ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی بانکها، فقط ۲۸۲ هزار میلیارد تومان به بخش مسکن و ساختمان اختصاص پیدا کرد که حدود ۳.۷درصد از کل تسهیلات است.
بانکها در چهار ماه نخست امسال نیز ۳ هزار و ۱۰۷ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کردهاند که فقط ۳ درصد (۹۳ هزار میلیارد تومان) به مسکن رسیده است. این در حالی است که میزان پرداخت تسهیلات بانکی در طی چهار ماه نخست ۱۴۰۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶۹.۱ درصد افزایش داشته است. کاهش سهم مسکن از تسهیلات بهمعنای کاهش ظرفیت تولید است که بهدلیل ماهیت خود، اشتغال و تقاضای قابل توجهی در صنایع مختلف ایجاد میکند.
از سوی دیگر، هزینه ساخت نیز بهشدت افزایش یافته است. در چنین شرایطی، وقتی تسهیلات بانکی نتواند بخش قابل توجهی از هزینه ساخت را پوشش دهد، حتی سازندهای که زمین در اختیار دارد نیز با مشکل تامین مالی مواجه میشود. طبق دادههای ارائهشده، تا پایان سال ۱۴۰۴ سهم تسهیلات ساخت مسکن از کل هزینه ساخت، بدون احتساب ارزش زمین، به ۲۵ درصد کاهش یافته؛ بنابراین وام بانکی از یک ابزار مؤثر برای تحریک ساختوساز، به منبعی ناکافی برای تکمیل پروژهها تبدیل شده است.
چرا بانکها از مسکن فاصله گرفتهاند؟
تسهیلات ساخت مسکن معمولا بلندمدت و دوره بازگشت آن طولانی مدت است و پروژهها نیز با ریسکهای متعدد از جمله افزایش قیمت مصالح، تاخیر در صدور مجوز، مشکلات زمین و نوسان هزینه ساخت مواجهاند. بههمین دلیل بانکها تمایل ندارند تسهیلات را به این بخش اختصاص دهند اما این استدلال تا زمانی پذیرفتنی است که قانون وجود نداشته باشد. وقتی مجلس صراحتا بانکها را مکلف به اختصاص ۲۰ درصد تسهیلات به مسکن کرده، مساله دیگر صرفا انتخاب اقتصادی بانک نیست بلکه اجرای قانون است.
در این میان، پرسش اصلی متوجه بانک مرکزی است. اگر بانکها قانون را اجرا نکنند، چه نهادی باید آنها را وادار به اجرای قانون کند؟ دیوان محاسبات کشور دقیقا بر همین نقطه دست گذاشت و با استناد به مواد ۳ و ۲۳ قانون بانک مرکزی، بر ضرورت اقدام انضباطی بهموقع و مؤثر بانک مرکزی نسبت به بانکهای دارای انحراف تأکید کرد. از سوی دیگر بحران مسکن تنها یک مساله اقتصادی نیست. مسکن مستقیما با تشکیل خانواده و آینده جمعیتی کشور پیوند دارد. براساس آمارها حدود ۱۴ میلیون جوان در سن ازدواج قرار دارند که هزینه تامین مسکن و اجارهنشینی یکی از موانع مهم تشکیل زندگی مشترک معرفی شده است.
در چنین شرایطی، اگر بانکها منابع را بهسمت تولید مسکن نبرند، عرضه محدود میماند؛ وقتی عرضه محدود بماند، فشار بر قیمت و اجاره افزایش پیدا میکند؛ و وقتی قیمت و اجاره از قدرت درآمد خانوار فاصله بگیرد، حتی افزایش سقف وام نیز اثرگذاری خود را از دست میدهد. بااینوجود نمیتوان تمام مشکلات مسکن را به بانکها نسبت داد. تورم، قیمت زمین، هزینه مصالح، ضعف سرمایهگذاری، محدودیت زیرساختها و مشکلات صدور مجوز نیز در وضعیت بازار مؤثرند اما از این واقعیت نمیتوان نتیجه گرفت که بانکها میتوانند تکلیف صریح قانون را نادیده بگیرند. در مقابل، بانک مرکزی باید با رتبهبندی عملکرد بانکها، اعلام میزان تحقق تکالیف، اعمال ضمانتهای قانونی، برخورد با بانکهای متخلف و تقویت ابزارهای تامین مالی بلندمدت، مسیر را اصلاح کند.
انتقاد از عملکرد بانکها
محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس: طبق قانون جهش تولید مسکن، بانکها مکلف هستند ۲۰ درصد از کل تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، درحالی که عملکرد سیستم بانکی بهمراتب کمتر از این میزان بوده است. حل مساله مسکن نیازمند نگاه هماهنگ دستگاههاست. بانکها کمتر از ۲۰درصد تکالیف خود را انجام دادهاند و تامین مالی پروژههای مسکن بدون استفاده از ظرفیت نظام بانکی با مشکل جدی روبهرو خواهد شد.
اجرای تکالیف برخی بانکها صفر بوده است
علیرضا سلیمی، عضو هیاترئیسه مجلس: متأسفانه بعضی از بانکها در عمل به تعهدات تکلیفی خود، چه در حوزه وام اشتغال و چه در حوزه مسکن، عملکرد قابل قبولی نداشتهاند و میزان اجرای این تکالیف در برخی موارد نزدیک به صفر بوده است. قانون، وظایف مشخصی را برعهده بانکها گذاشته است و انتظار میرود این تکالیف بدون کموکاست اجرا شود. اینکه بانکها از اجرای قانون سر باز بزنند، قابل قبول نیست. بانک مرکزی باید مطابق قانون، بانکهایی را که از اجرای تکالیف قانونی خودداری میکنند، جریمه کند. این موضوع در قوانین پیشبینی شده و نباید صرفا روی کاغذ باقی بماند.
منبع: مهر
