خرید خانه در پردیس و اندیشه هم رویایی شد ؛ ریزمتراژهای ۴ میلیاردی
جهان صنعت نیوز، تا چند سال پیش، شهرهای جدید و اقماری اطراف تهران به عنوان مقصد اصلی خانوارهایی شناخته میشدند که توان خرید مسکن در پایتخت را از دست داده بودند. مناطقی مانند اندیشه، پردیس و هشتگرد به دلیل فاصله قیمتی قابل توجه با تهران، هم برای خانهاولیها و هم برای سرمایهگذاران خرد جذابیت داشتند.
این مزیت به تدریج در حال از بین رفتن است. افزایش مستمر قیمت مسکن در تهران به شهرهای پیرامونی نیز سرایت کرده و اکنون حتی خرید واحدهای کوچکمتراژ در این مناطق به سرمایهای چند میلیارد تومانی نیاز دارد.
گفتوگو با فعالان بازار مسکن نشان میدهد رشد قیمتها به ویژه در واحدهای کوچک شدت بیشتری داشته است؛ زیرا این واحدها مقصد اصلی تقاضای مصرفی و خانوارهایی هستند که با بودجه محدود وارد بازار میشوند. همین موضوع باعث شده تقاضا روی فایلهای کوچک متمرکز شده و قیمت آنها سریعتر افزایش یابد.
هشتگرد؛ ارزانترین گزینه در میان شهرهای جدید
در میان سه منطقه مورد بررسی، هشتگرد همچنان ارزانترین بازار را در اختیار دارد، اما حتی در این منطقه نیز قیمتها فاصله محسوسی با سالهای گذشته پیدا کردهاند.
فعالان بازار مسکن هشتگرد میگویند واحدهای باکیفیت و دارای شرایط مناسب دیگر با قیمتهای پایین عرضه نمیشوند. بر اساس فایلهای موجود، یک واحد ۶۵ متری با وام عرصه تسویهشده حدود ۲ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری شده است.
به گفته مشاوران املاک، گزینههای ارزانتر عمدتاً مربوط به پروژههایی هستند که از نظر کیفیت ساخت، امکانات و موقعیت در سطح پایینتری قرار دارند. در نتیجه متقاضیانی که به دنبال واحدهای مناسب برای سکونت هستند، ناچارند بودجه بالاتری در نظر بگیرند.
اگرچه هشتگرد هنوز نسبت به اندیشه و پردیس مزیت قیمتی دارد، اما روند رشد قیمتها نشان میدهد این فاصله به تدریج در حال کاهش است.
اندیشه؛ جهش قیمت در واحدهای کوچک
اندیشه که طی سالهای گذشته یکی از مهمترین مقاصد مهاجرت مسکونی از تهران بود، اکنون با موج تازهای از افزایش قیمت مواجه شده است.
بررسیهای میدانی نشان میدهد کف قیمت آپارتمان در این شهر به حدود ۴ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان رسیده و عملاً فایلهای ارزانتر از این سطح به ندرت در بازار دیده میشوند.
نکته قابل توجه آن است که رشد قیمت تنها به واحدهای بزرگ محدود نیست. واحدهای ۴۰ تا ۴۵ متری که زمانی ارزانترین گزینههای بازار محسوب میشدند، اکنون با قیمتهایی بالاتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان معامله میشوند.
حتی واحدهایی که در طبقات بالای مجتمعهای تجاری قرار دارند و فاقد آسانسور و پارکینگ هستند نیز در محدوده ۴.۱ تا ۴.۲ میلیارد تومان قیمتگذاری میشوند. این موضوع نشان میدهد کمبود گزینههای ارزانقیمت تا چه اندازه گسترده شده است.
در برخی فایلهای فروش نیز ترکیبی از آورده نقدی، وام بانکی و مبلغ رهن مستأجر به عنوان بخشی از ارزش معامله در نظر گرفته میشود؛ روشی که نشاندهنده تلاش فروشندگان و خریداران برای سازگار شدن با سطح جدید قیمتهاست.
پردیس؛ عبور بازار از مرز پنج میلیارد تومان
در پردیس نیز شرایط تفاوت چندانی با اندیشه ندارد. مشاوران املاک این منطقه میگویند بودجههای کمتر از ۵ میلیارد تومان دیگر قدرت انتخاب چندانی برای خریداران ایجاد نمیکند.
به گفته فعالان بازار، قیمت واحدهای مسکونی در بسیاری از فازهای متعارف پردیس از محدوده ۵.۵ تا ۶ میلیارد تومان آغاز میشود و متقاضیانی که منابع مالی کمتری دارند، ناچارند به پروژههای مسکن ملی یا مناطق دورتر مراجعه کنند.
بخش مهمی از این پروژهها هنوز تکمیل نشدهاند و زمان تحویل آنها نیز در برخی موارد یک تا دو سال آینده اعلام شده است. در نتیجه خانوارهایی که به دنبال سکونت فوری هستند، گزینههای محدودی پیش روی خود میبینند.
این شرایط موجب شده پردیس که زمانی یکی از مهمترین بازارهای مصرفی مسکن برای اقشار متوسط محسوب میشد، به تدریج از دسترس بخشی از متقاضیان خارج شود.
خانهاولیها در تنگنای جدید
مهمترین پیام تحولات اخیر آن است که بحران دسترسی به مسکن دیگر تنها مختص تهران نیست. شهرهای اقماری که قرار بود نقش سوپاپ اطمینان بازار مسکن پایتخت را ایفا کنند، اکنون خود با افزایش شدید قیمتها روبهرو شدهاند.
در واقع روند رشد قیمتها موجب شده فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن در این مناطق نیز افزایش پیدا کند. برای بسیاری از متقاضیان، حتی خرید کوچکترین واحدهای مسکونی نیز به منابع مالی فراتر از توان اقتصادی آنها نیاز دارد.
این مسئله به ویژه برای خانهاولیها اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا بخش بزرگی از این گروه دقیقاً به دلیل ناتوانی در خرید مسکن در تهران به شهرهای اقماری روی آورده بودند. اکنون همان بازارها نیز به تدریج از دسترس آنها خارج میشود.
سرایت بحران مسکن از تهران به پیرامون
بررسی وضعیت اندیشه، پردیس و هشتگرد نشان میدهد رشد قیمت مسکن از هسته مرکزی بازار به مناطق پیرامونی سرایت کرده است. در گذشته شهرهای اقماری نقش بازارهای جایگزین را برای تقاضای مصرفی ایفا میکردند، اما اکنون همان فشارهای تورمی و انتظارات قیمتی که بازار تهران را تحت تأثیر قرار داده، در این مناطق نیز مشاهده میشود.
نتیجه این روند آن است که واحدهای کوچکمتراژ که زمانی آخرین گزینه قابل دسترس برای خانوارهای متوسط و کمدرآمد بودند، اکنون خود به داراییهایی چند میلیارد تومانی تبدیل شدهاند. به همین دلیل، رویای خانهدار شدن برای بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی بیش از گذشته دور از دسترس به نظر میرسد.
در شرایطی که قیمتها در شهرهای اقماری نیز با سرعت در حال افزایش است، بازار مسکن با واقعیتی جدید روبهرو شده است؛ واقعیتی که نشان میدهد بحران توان خرید مسکن دیگر محدود به تهران نیست و به تدریج کل منطقه پیرامونی پایتخت را نیز دربر گرفته است.
