پارادوکس جدید بازار مسکن؛ قیمت مسکن از دلار سبقت گرفت

جهان صنعت نیوز – بازار مسکن در ماه‌های اخیر نشانه‌هایی از تغییر فاز را بروز داده است. برخلاف سال‌های گذشته که رکود همزمان با ثبات نسبی قیمت‌ها مشاهده می‌شد، اکنون شرایطی شکل گرفته که قیمت‌ها دوباره در مسیر صعودی قرار گرفته‌اند، اما معاملات همچنان رونق نگرفته‌اند. این وضعیت را می‌توان نوعی احیای قیمتی در دل رکود معاملاتی توصیف کرد؛ وضعیتی که در آن رشد قیمت‌ها بیش از آنکه ناشی از افزایش تقاضای مصرفی باشد، حاصل انتظارات تورمی، افزایش هزینه‌های تولید و جابه‌جایی نقدینگی میان بازارهای مختلف دارایی است.

رفتار بازار نیز نشان می‌دهد که مسکن همچنان جایگاه خود را به‌عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارهای حفظ ارزش دارایی حفظ کرده است. در شرایطی که اقتصاد با تورم مزمن، نوسانات ارزی و محدودیت ابزارهای سرمایه‌گذاری مواجه است، بخش قابل توجهی از صاحبان سرمایه همچنان ملک را به‌عنوان سپری در برابر کاهش ارزش پول تلقی می‌کنند. به همین دلیل حتی افزایش ریسک‌های سیاسی و اقتصادی نیز نتوانسته جذابیت نسبی بازار مسکن را برای بخشی از سرمایه‌گذاران از بین ببرد.

شکاف عمیق میان قیمت مسکن و درآمد خانوار

در مقابل، وضعیت تقاضای مصرفی تصویر متفاوتی را نشان می‌دهد. افزایش مداوم قیمت مسکن، پایین بودن نسبت وام به ارزش ملک، ضعف نظام تأمین مالی و محدودیت دسترسی خانوارها به تسهیلات بلندمدت باعث شده بخش بزرگی از متقاضیان واقعی عملاً از بازار خرید مسکن کنار گذاشته شوند.

در چنین شرایطی افزایش قیمت مسکن الزاماً به معنای افزایش قدرت یا پویایی بازار نیست. برعکس، رشد قیمت‌ها در بسیاری از موارد نشانه افزایش فاصله میان درآمد خانوارها و ارزش دارایی‌های ملکی است. به همین دلیل بازار با پدیده‌ای مواجه شده که در آن قیمت‌ها صعود می‌کنند، اما تعداد خریداران واقعی کاهش می‌یابد.

یکی از نشانه‌های مهم این تغییر، افزایش قیمت دلاری مسکن به‌ویژه در بخش واحدهای نوساز است. میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز تهران به حدود ۲۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که با نرخ دلار حدود ۱۷۰ هزار تومانی، به بیش از ۱۴۰۰ دلار برای هر متر مربع است. این سطح بالاتر از میانگین تاریخی بلندمدت بازار تهران قرار دارد که طی دو دهه گذشته عموماً در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع نوسان کرده است.

هرچند در صورت لحاظ کردن واحدهای میان‌سال و قدیمی‌تر، میانگین دلاری کل بازار احتمالاً به سطوح تاریخی نزدیک‌تر خواهد شد، اما عبور واحدهای نوساز از محدوده ۱۴۰۰ دلار نشان می‌دهد بازار در حال بازسازی بخشی از ارزش دلاری از دست‌رفته خود است و بخشی از عقب‌ماندگی نسبت به نرخ ارز، طلا و هزینه‌های ساخت را جبران می‌کند.

فشار هزینه ساخت و تأثیر آن بر بازار اجاره

سمت عرضه نیز از رشد قیمت‌ها حمایت می‌کند. افزایش شدید هزینه مصالح ساختمانی، زمین، دستمزد نیروی کار، خدمات مهندسی و هزینه‌های تأمین مالی موجب شده هزینه تمام‌شده ساخت به شکل محسوسی افزایش یابد. در چنین شرایطی سازندگان یا ناچارند واحدهای خود را با قیمت بالاتر عرضه کنند یا از آغاز پروژه‌های جدید خودداری کنند.

هر دو مسیر در نهایت به کاهش عرضه مؤثر و افزایش فشار قیمتی منجر می‌شود. در حالت نخست، قیمت واحدهای نوساز افزایش پیدا می‌کند و در حالت دوم، کاهش ساخت‌وساز زمینه کمبود عرضه در آینده را فراهم می‌سازد.

این روند به بازار اجاره نیز منتقل می‌شود. از آنجا که قیمت فروش مسکن تأثیر مستقیمی بر انتظارات مالکان دارد، افزایش ارزش ملک معمولاً به رشد اجاره‌بها منجر می‌شود. از سوی دیگر، حذف بخشی از خانوارها از بازار خرید، تقاضا برای اجاره‌نشینی را افزایش می‌دهد. در نتیجه ممکن است همزمان با تداوم رکود در معاملات خرید، بازار اجاره با فشارهای بیشتری مواجه شود.

سه سناریوی پیش‌روی بازار مسکن

بر اساس شرایط فعلی، سه مسیر متفاوت برای آینده بازار قابل تصور است.

در سناریوی نخست، قیمت‌ها با شیبی ملایم اما مستمر افزایش می‌یابند. در این وضعیت، بازار ارز و طلا وارد دوره‌ای از ثبات نسبی می‌شوند و انتظارات تورمی در سطح بالا اما کنترل‌شده باقی می‌ماند. در نتیجه بازار مسکن بخشی از عقب‌ماندگی خود نسبت به تورم عمومی و هزینه ساخت را جبران می‌کند، اما ضعف قدرت خرید مانع از رونق قابل توجه معاملات می‌شود. در این سناریو، رشد قیمت مسکن می‌تواند همگام با تورم عمومی یا اندکی بالاتر از آن باشد و در عین حال رکود معاملاتی ادامه یابد.

سناریوی دوم بر ورود نقدینگی سرمایه‌ای به بازار مسکن استوار است. در صورتی که بازدهی بازارهای ارز و طلا کاهش پیدا کند، بخشی از سرمایه‌ها ممکن است دوباره به سمت بازار ملک حرکت کنند. محدودیت عرضه واحدهای نوساز و احتیاط فروشندگان در عرضه املاک می‌تواند موجب شود ورود این نقدینگی فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کند. در چنین شرایطی قیمت دلاری واحدهای نوساز حتی امکان حرکت به سمت محدوده ۱۵۰۰ دلار در هر متر مربع را خواهد داشت.

سناریوی سوم، تداوم رکود همراه با افزایش اسمی قیمت‌هاست. در این حالت، رشد نرخ ارز و هزینه ساخت ادامه پیدا می‌کند، اما درآمد خانوارها توان همراهی با این روند را ندارد. فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی را افزایش می‌دهند، اما خریداران توان ورود به بازار را از دست می‌دهند. نتیجه این وضعیت افزایش فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های واقعی معاملات خواهد بود؛ وضعیتی که نشانه‌های آن هم‌اکنون نیز در بخشی از بازار مشاهده می‌شود.

بازاری که سقوط نمی‌کند، اما رونق هم ندارد

برآورد کلی از شرایط موجود نشان می‌دهد بازار مسکن در میان‌مدت ظرفیت چندانی برای کاهش اسمی قیمت‌ها ندارد. تورم عمومی، افزایش هزینه ساخت، محدودیت عرضه و نقش سرمایه‌ای مسکن عواملی هستند که از افت محسوس قیمت‌ها جلوگیری می‌کنند.

با این حال، این به معنای ورود بازار به یک دوره رونق گسترده نیست. ضعف تقاضای مصرفی، کاهش توان خرید و افت نقدشوندگی بازار همچنان از مهم‌ترین چالش‌های پیش روی بخش مسکن به شمار می‌روند. از این رو، محتمل‌ترین مسیر پیش‌روی بازار ادامه افزایش قیمت‌ها در شرایط رکود معاملاتی است.

در کوتاه‌مدت نیز بازار اجاره و خرید هر دو با فشار مواجه خواهند بود. بازار خرید احتمالاً شاهد افزایش قیمت‌های پیشنهادی و کاهش عرضه فایل‌های مناسب خواهد بود و بازار اجاره نیز تحت تأثیر رشد قیمت ملک و افزایش تقاضا برای اجاره‌نشینی با تنش بیشتری روبه‌رو می‌شود.

در مجموع، بازار مسکن وارد دوره‌ای شده که در آن رشد قیمت‌ها محتمل‌تر از رونق واقعی است. افزایش قیمت‌ها بیش از آنکه نشانه بهبود بنیادهای بازار باشد، بازتاب تورم، نااطمینانی اقتصادی و تلاش برای حفظ ارزش دارایی‌هاست. به همین دلیل، آینده بازار نه سقوط قیمتی است و نه رونق کلاسیک، بلکه ادامه روند افزایشی قیمت‌ها در بازاری کم‌رمق و وابسته به تحولات نرخ ارز، هزینه ساخت و انتظارات تورمی خواهد بود.